固定資産税評価額と路線価｜どんな時にどちらの評価を基準にするの？

リリース日：2019/01/07 更新日：2024/10/10

「土地の評価額」と言われた時に思い浮かべるのは、どんな金額でしょうか？多くの人が、「その土地を買った時の大体の値段」について考えるのではないでしょうか。しかし、税金の計算をする時は、実際の価格ではなく、「固定資産税評価額」や「路線価」というものに基づいて税額を求めます。そこで、「固定資産税評価額」と「路線価」について、それぞれの違いや金額の調べ方などをまとめました。

固定資産税評価額とは？路線価とは？

「固定資産税評価額」というのは、その名の通り、固定資産税の税額を決める時に使用される評価額のことです。そして「路線価」とは、路線（道路）に面した1平方メートルあたりの価格を言います。固定資産税評価額は原則として、3年に1度市区町村が見直しを行う「固定資産税路線価」に、土地の形による補正率と面積を掛けることで算出することができます。

また、固定資産税評価額は、固定資産税の税額を算出する時のほかに、不動産を登記する時の登録免許税や、不動産を取得した時の不動産取得税などの計算をする時にも使用されます。

なお、固定資産税評価額のうち、固定資産税路線価を元に計算されるのは、「土地」についてだけです。たとえば、家屋にも固定資産税がかかりますが、家屋の固定資産税評価額は個別に金額が定められます。なぜなら、同じ面積や建坪であっても、建物の造りや設備によって評価額は大きく変化してしまうからです。

固定資産税の路線価と相続税の路線価の違い

「路線価」には、固定資産税の計算に使う「固定資産税路線価」のほかに、相続税や贈与税の税額を計算する時に使用される「相続税路線価」というものがあります。一般的に、「路線価」とだけ言った場合は、「相続税路線価」を指すことが多いです。

相続税路線価は、相続税の計算に使う路線価です。固定資産税路線価は、総務省が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村や都が決定しますが、相続税路線価は国税局が決めます。また、固定資産税路線価が原則として3年に1度見直されるのに対し、相続税路線価の見直しは毎年行われ、7月1日に新たな金額が発表されるルールです。ただし、発表は7月1日でも、路線価自体は1月1日時点で評価が決定しています。つまり、年明け早々に相続が発生した場合は、その年の路線価はまだ発表されていないため、別の方法で土地の金額を算出することになるのです。

自分の住む土地の路線価はどうやって調べるの？

相続税路線価は、それぞれの土地や家屋が存在しているエリアを管轄している税務署で知ることができます。また、国会図書館などの一部の図書館で確認することも可能です。

とはいえ、一番簡単な方法は、国税庁の路線価サイトで「公開されている該当年の「路線価」を確認することでしょう。

（参考）国税庁｜路線価図・評価倍率表

こちらのサイトにアクセスして、自分が知りたい場所の都道府県をクリックしてみてください。次のページで「路線価図」を選択し、さらに細かい区分を選ぶことで、その地域の路線価図を見ることができます。

路線価は、道路に面した土地の価格を示しているものです。路線価図に書かれている金額の単位は「千円」ですから、例えば「200D」と書かれていた場合、その道に面している土地の1平方メートルあたりの路線価は「20万円」ということになります。

また、路線価は一般財団法人資産評価システム研究センターのホームページ上で確認することもできます。このホームページでは相続税路線価だけでなく、固定資産税路線価や地価公示価格、都道府県地価調査価格も見ることが可能です。それぞれの金額を比較してみたい時などに利用してみてはいかがでしょうか。

（参考）一般社団法人資産評価システム研究センター

路線価から土地の評価額を出す方法を簡単に解説！

路線価を使って土地の評価額を求める方法について、もう少し詳しく見てみましょう。

普通住宅地区の道路の路線価が「200D」だったとします。その道路に面した奥行が10メートル、幅が20メートル、面積が200平方メートルの土地を所有していた場合、評価額はいくらになるでしょうか。

「200D」の路線価の道路に面した土地の路線価が「20万円」であるというのは、前述の通りです。これに、奥行の補正を掛けます。普通住宅地区の道路の奥行補正率は10メートル以上24メートル未満で1.0となるため、20万円×1.0×200＝4,000万円が、この土地の相続税計算をする時の評価額となります。

ごくシンプルな場合を例にとりましたが、実際は2つの道に挟まれているかどうか、変形している土地ではないか、その土地が位置する地区はどのような地域かといった細かい補正が行われます。詳細な路線価額を知りたいという場合は、税務署に問い合わせてみましょう。

（参考）国税庁｜奥行価格補正率表

相続税路線価も固定資産税路線価も、どちらもサイトなどから閲覧することができるものです。しかし、実際にそこから評価額を正確に計算するのは一般の人には困難でしょう。固定資産税の場合は、税額を自分で計算する必要はありませんし、評価額がいくらだったのかも年に1度通知で知ることができます。しかし、相続や贈与が発生して評価額が必要という場合は、自分であいまいな計算を行うのは危険です。税務署や税理士に相談して、正しい税額計算を行いましょう。