億ションとは、分譲マンションの中でも、1戸当たり1億円以上で販売されているものを指します。マンションの「マン」を「万」と見立てたうえで、その単位を「億」にすることで、「億ション」になったというわけです。マンションを購入するとなると、どれくらいの価格が思い浮かぶでしょうか。2,000万円、5,000万円といった数字を中心としてイメージしているようであれば、「億」という単位が付くマンションは、非常に高価なものに感じられるでしょう。

1950年代にはすでに、日本にもマンションと呼ばれる建物が存在していました。1戸の販売価格が1億円を超える分譲マンションが初めて登場したのは、1960年代といわれています。住環境が良い場所に建てられ、デザインが凝っていたり設備が充実していたりする高級マンションでした。バブル期までは億ションの数も限られていて、芸能人が購入するなど、人々のあこがれや羨望の的となる存在となっていました。

バブル期には土地の値段が上がったこともあり、マンション1戸の価格が1億円を超えるケースが多くなりました。とくにデザインや設備が優れている高級マンションでなくても、億ションとなる場合も数多く出るようになります。

バブルの終了とともに不動産価格は下落しました。しかしリーマンショックや東日本大震災などを経て、2010年代後半頃から、首都圏を中心に不動産価格の回復が見られるようになります。2020年代に入ると、土地だけでなく資材や人件費の上昇なども注目されるようになりました。億ションと呼ばれるマンションの数も増え、再び注目が集まっています。

まずはマンションの定義から見ていきましょう。明確な定義というものは存在しませんが、アパートより大型の集合住宅といった意味合いで使われるようになった言葉です。英語では「マンション（Mansion）」というと「豪邸」を意味し、日本で使われるような、集合住宅といった意味合いは薄いようです。日本では新たに建築した大型の集合住宅に、高級感のあるイメージを与えたいという意識もあり、マンションと呼ぶことにしたといわれています。

マンションとアパートの区別も、明確なものではありません。一般的には2階建てまでの低層住宅はアパートというイメージがあると思われます。また構造的な違いに着目すると、木造やプレハブ造りがアパート、鉄筋コンクリート造りがマンションと区別することもできるでしょう。

また、マンションの中でも高級マンションに分類され、1戸当たりの分譲価格が1億円を超えるタイプが、一般的なマンションと区別されて億ションと呼ばれています。

価格が高いマンションというと、最近ではタワマン、つまりタワーマンションをイメージすることが多くなりました。タワマンも高級なマンションというイメージがあり、価格も億の単位となることが稀ではありません。タワマンもマンションの1種である以上、この場合も億ションと呼べます。

一般的なマンションとタワーマンションは、建物の高さで区別します。タワマンと呼ばれる超高層マンションは、一般的に高さが60メートルを超える、20階建て以上のマンションです。この60メートルという数値は、建築基準法で定められた、高さが60メートルを超える建築物に安全上必要な構造方法の基準によるものです。

タワマンは共用設備やサービスが豪華なものになっていることが多く、高級なマンションというイメージがあります。中には屋上にヘリポートが設置されたものもあり、こちらも高級なイメージに寄与しているかもしれません。

億ションと呼ばれる、1戸当たり1億円を超えるような高額なマンションが売れるにはいくつかの理由が考えられます。そのひとつが、長く続いている低金利です（2023年4月時点）。
この低金利が、購入資金の面で億ションの購入を後押ししています。住宅ローンの金利が低ければ、より大きな資金を借り入れても返済が可能と判断できるようになります。低金利下でどれだけの資金を用意できるか検討した結果、億ションに手が届くことが判明するケースが増えたということです。2022年から2023年にかけては、金利動向に注目が集まるようになりました。今後の億ション人気に影響を与えることがあるかもしれません。

コロナ禍での価値観や仕事、生活の変化が億ション人気を高めたという点が指摘されることもあります。億ションの中には、設備やサービスの充実した高級マンションがあります。家で過ごす時間が多くなり、より良い住環境を求めた結果、億ションの購入も検討されるようになったということです。コロナ禍ではテレワークも増えましたが、設備が充実した億ションには、ワーキングスペースとして使える共用部を備えたタイプもあります。

また億ションを、相続税対策として購入するケースも増えたようです。資産を現金ではなく不動産で持っていると、相続税の額が小さくなる可能性があるためです。この点も億ション需要のひとつになっています。ただし2022年4月の「タワマン節税」に関する最高裁判決が流れを変える可能性もあります。というのも、実勢価格と大きく乖離した評価で相続税を申告した相続人に国税庁が追徴課税を課した事件で、裁判所は国税庁の対応を追認したからです。

億ションと聞くと、経営者や会社役員といった、いわゆる富裕層のものというイメージがあるかもしれません。しかし、ここ最近の億ション人気の立て役者として注目されているのが、「パワーカップル」の存在です。夫婦共働きで、収入の高いカップルの世帯を指します。パワーカップルの定義はさまざまで、夫婦ともに年収が700万円以上、夫婦で1,000万円以上が目安とされているようです。夫婦ともに会社員という場合でも、億ションに住むというケースが出ているのです。

高収入の共働き世帯が億ションを買う際には、「ペアローン」を活用するケースがあります。ペアローンというのは、ひとつの物件に対して複数の債務者がそれぞれローン契約をして、お互いが連帯保証人になるという借り入れ方法です。親子で使う場合もありますが、共働きの夫婦が使うこともできます。

例えば夫だけでローンを組む場合6,000万円が借り入れの上限だったとしましょう。これでは億ションに手が届きません。しかしペアローンとして妻もローンを組むことで、あわせて1億円を超える購入資金の借り入れが可能となる場合があるのです。

ペアローンにはいくつかのメリットがあるのでご紹介しておきましょう。まずは単独での契約より、借入額を増やせるという点。手が届かなかった物件も購入可能になります。また、団体信用生命保険は夫婦それぞれが加入するため、万が一の場合でも、ローンについては夫婦ともに団信で対応できます。

税金の面では、契約者それぞれが住宅ローン控除を利用できます（条件を満たすことが必要）。夫婦ともに住宅ローン控除が受けられれば、メリットは大きくなるでしょう。

都心などの億ションを購入する層には、住むだけでなく、資産への投資としての側面を意識している人も多いようです。将来的に売却して値上がり益を得たり、賃貸マンションとして貸し出すことで老後の生活資金にしたり、といったプランを視野に入れての購入です。パワーカップルで世帯収入が多いとしても、やはり億ションは高い買い物。慎重なプランニングが必要な場面といえるでしょう。

住宅の購入は、人生の中でも大きなイベント。自身の生き方やライフプランにあった住宅を選ぶことが大切です。選び方次第で、働き方や子育ての環境、老後の生活にまで影響が及ぶでしょう。住宅の選択は幅広く、購入以外に賃貸があるほか、購入する場合でも都心の億ションから郊外の中古1戸建てをリノベーションしたものまでさまざまです。

そうした中、億ションの購入を目指すのであれば、まず気になるのが資金の準備です。住宅ローンの借り入れを含めて、1億円以上の資金を用意するのは難しい場合もあるでしょう。

例えば住宅ローンの「フラット35」だと、借り入れの限度は8,000万円です。実際に借り入れ可能な金額は、年収などによりさらに低くなる可能性があります。会社員が億ション購入を目指すのであれば、やはりペアローンなど夫婦がそれぞれローンを組むなどの手段が必要かもしれません。

頭金を多めに準備して可能性を探ることもできるでしょう。例えば両親や祖父母などからの贈与。税制の優遇措置として、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という制度もあります。条件を満たせば、贈与を受ける人ごとに、1,000万円または500万円までの贈与が非課税になるという制度です。

また、億ションの購入が資金的に可能だとしても、さらに購入後にかかるお金についてもプランに入れておかなければなりません。固定資産税や都市計画税といった税金、マンションであれば加えて、管理費、修繕積立金、駐車場代などがかかってきます。高級マンションであれば管理費なども高めになるため、継続的に家計を圧迫することにならないか、確認が必要です。