不動産にはその所有者を登録し公示する登記制度が用意されています。
登記をすることで、自分が所有者であることを誰にでも証明することが可能になります。
相続登記とは、不動産の所有者に相続が発生した際に、不動産を受け継ぐ相続人の名義に変更する手続（登記されている所有者について相続を原因とする変更手続）のことを言います。

1. 不動産の調査
対象となる不動産を調査するために、土地の地番と建物の家屋番号を特定する必要があります。
この二つは登記手続上利用されているものであるため住所と必ずしも一致しないことがあります。
一切情報が無い場合は、次の方法により調査します。

（1）固定資産税の納税通知書を確認する
固定資産税を課税されている場合は、毎年通知書が送付されてきます。通知書には不動産の詳細な情報が記載されています。

（2）名寄帳を取得する
名寄帳とは、個人が所有する不動産の一覧です。
ただし、市区町村単位での発行となるため、その市区町村に不動産を所有していることが前提となります。

（3）不動産の登記簿謄本を取得する
上記（1）（2）によって地番と家屋番号が判明したら、法務局で登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を取得して確認します。

2. 管轄
登記は日本各地にある法務局が管理しています。
相続登記の手続は、その法務局のうち不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
なお、管轄地は法務局のホームページから確認することができます。

3. 申請者
相続登記を申請することができる人（申請人）は、その不動産を取得した相続人本人です。

4. 費用
相続登記を申請する際に、手数料として登録免許税を納付する必要があります。
登録免許税の計算方法は、一般的には次の通りです。
不動産の固定資産税評価額×0.4％＝登録免許税
※上記に関わらず、特例措置や特殊な計算方法が適用されるケースもあります。

5. 必要書類の取得
相続登記に関わらず、不動産の登記手続の必要書類は複雑です。
前提条件が変わることで、必要書類も大幅に変更されます。

例1　夫Aが死亡し、妻Bと成人した子C１名が法定相続で各2分の1ずつ相続する場合
（1）Aの出生から死亡までの戸籍一式　各1通
（2）BとCの戸籍　1通　（謄本・抄本は問わない）
（3）BとCの住民票　1通
（4）Aの住民票の除票　1通　※本籍地の記載入
（5）固定資産税納税通知書または評価証明書

例2　夫Aが死亡し、妻Bへ不動産を相続させる旨の公正証書遺言書があった場合
（1）遺言書
（2）Aの死亡の記載がある最後の戸籍
（3）Bの住民票
（4）Aの住民票の除票　1通　※本籍地の記載入
（5）固定資産税納税通知書または評価証明書

以上のように個々のケースによって必要書類が異なりますので、事前に法務局や司法書士へ相談をされることをおすすめします。

6. 申請書の作成
上記必要書類とあわせて登記申請書を完成させる必要があります。
登記申請書は必ず記載しなければならない事項が法定されており、
要件を満たさない場合は、後日法務局から訂正依頼の連絡が来ます。
こちらも上記5同様に事前相談をされることをおすすめします。

相続登記を放置することで、時間の経過とともに複数の相続が発生してしまいます。

例　不動産の所有者A
第1相続人　Aの子B、C、D（全員死亡）
第2相続人　Bの子B1、B2、B3
Cの子C1、C2、C3
Dの子D1、D2、D3

Aの相続人BCDが相続登記を放置したことで、当初3名であったAの相続人は、Aの孫9名となり、必要書類や意思決定が複雑になってしまいます。
その結果、登記されている不動産の所有者が更新されないことで現在の所有者が不明となってしまいます。
現在、日本国内の所有者不明土地の面積は約410万ヘクタールと言われています。
ちなみに九州の広さは367万ヘクタールです。

上記のような所有者不明土地の問題を解決するために、令和3年4月に法改正がされました。法律が施行されるのは遅くとも令和6年4月28日となっています。
改正点の概要（一部）は次の通りです。

1. 相続登記の義務化
これまでは相続登記は義務ではありませんでした。
今後は義務化され、期限内に登記を行わない場合は、10万円以下の過料が課される可能性があります。
ここで重要なのは、この義務は「法律が施行される日より前に発生している相続についても適用する。」となっていることです。
つまり、改正法の施行日時点で相続登記未了のものは全て対象となります。

（1）相続登記の期限
　次のいずれかのうち、遅い方
　1-相続開始及び自己が所有権を取得したことを知ってから3年
　2-改正法施行日から3年

（2）相続人申告登記制度の新設
改正法では「相続人申告登記」という制度が作成されました。
これは、不動産を相続した人が法務局の登記官に対し「自分が相続人です」と申し出て登記してもらう制度です。
上記のとおり、不動産の所有者となったことを知ってから基本的に3年以内に相続登記しなければなりませんが、相続人間での協議が整わないなどの事情により、相続登記をするのが難しいケースもあるでしょう。そこで、先に「自分が相続人です」と法務局に申請することにより、上記の義務を履行したことにしてもらえる制度です。

その後、遺産分割協議などを行って相続人が確定したら、その日から3年以内に正式な相続登記（名義変更）をすれば相続人は義務を履行したことになります。
相続人間で話がまとまらない場合は、とりあえずこの制度を利用して過料が課されないようにしておく必要があります。

2. 所有者の住所・氏名変更登記の義務化
上記と同様に、所有者が住所または氏名を変更した場合、その旨の登記も義務化されました。

（1）住所氏名変更登記の期限
変更日から2年以内

（2）登記を怠ると5万円以下の過料

相続が発生すると、相続人は登記も含め煩雑な手続きに追われることとなります。
やらなければならない事がたくさんある状況で、優先順位を決めることも大切です。
ただ、そのまま放置することで、次の世代がさらに煩雑な手続をしなければならなくなってしまうことがあります。
今の世代でできることは済ませておき、世代を超えて後回しにすることは避けるようにするとよいでしょう。

このテーマに関する気になるポイント！

1. 相続登記とは？
   不動産の所有者につき、相続を原因とする不動産の名義変更
   
   
2. 相続登記の方法は？
   1. 物件の調査
   2. 管轄の確認
   3. 法務局等への相談
   4. 必要書類の収集
   5. 登記申請書の作成、提出
   
   
3. 相続登記を放置するデメリットは？
   時間の経過とともに複数の相続が発生し、相続人の数が増加することにより、名義変更が困難になる。
   
   
4. 法改正の内容は？
   1. 相続登記、住所氏名変更登記の義務化
   2. 正当な理由なく登記を怠った場合最高10万円以下の過料が課される可能性がある。