・相続税はどのくらいかかるの？

・住宅取得等資金の贈与税の非課税制度とは

・住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を使うための条件

住宅取得資金に関する特例を見る前に、相続税の計算式をおさらいします。相続税の金額は、法定相続人の人数と遺産総額で決まります。法定相続人の人数が関係するのは、基礎控除の計算を行うときです。基礎控除額は、3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)で計算できます。法定相続人が3人の場合、3,000万円＋(600万円×3人)で4,800万円。土地や建物、有価証券、預貯金など一式の財産と生命保険や死亡退職金、相続開始前3年以内に贈与を受けた財産を合計したものから、故人が遺した借金や葬式費用を差し引いた金額が4,800万円以内であれば相続税はかかりません。

基礎控除を超える相続が発生する見込みがあれば、相続税の目安を調べてみましょう。法定相続分に応じた相続税の速算表は、以下のようになっています。

引用：https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4155.htm

取得金額が1,000万円の10％は100万円。相続税が発生しないように生前贈与を進めれば、この分をまるまる軽減できます。そして、住宅取得資金の贈与には大きな特例枠があるため、生前贈与には非常に適したタイミング。うまく活用することで将来の相続税負担が軽くなり、子や孫世代のマイホームの夢も叶います。

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度とは、直系尊属(両親や祖父母)から子や孫に住宅購入・新築・増改築等の費用を贈与したとき、一定額までは非課税にできる特例のことです。マイホーム取得時期や性能に応じて、以下の非課税枠が適用されます。

(1)消費税8％で契約した場合

(2)消費税10％で取得した場合

夫婦それぞれが両親から贈与を受けることもできますが、負担割合に応じた登記が必要です。妻の両親から1,000万円、夫の両親から1,000万円の贈与を受けて残りの1,000万円は夫名義の住宅ローンを組むとしたら、妻の持ち分が1/3・夫の持ち分が2/3で登記する必要があります。すべてを夫名義にした場合、夫婦間で贈与税が課されるケースもあるので注意しましょう。

また、特例を利用して贈与税が非課税になるケースでも、確定申告が必要です。暦年贈与の基礎控除110万円は申告しなくてよかったことと混同して、手続きを忘れないように気をつけましょう。確定申告は、マイホーム取得資金贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日で行います。なるべく早い時期から書類の準備を進めて、正しく申告してください。

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を使うためには、いろいろな条件があります。贈与を受ける人に関する条件のうち主なものを見ておきましょう。

・贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上

・贈与を受けた年の所得は2,000万円以下

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得もしくは新築したマイホームに居住すること。もしくは遅滞なく入居することが確実に見込まれること。

特に注意したいポイントは、居住開始のタイミングです。2019年3月末に完成予定の物件を2018年のうちに契約、親から贈与を受けて手付を払った場合などは、非課税扱いになりません。売れ筋物件で早めに契約しないといけない事情があれば、手付は自分たちで何とかして、2019年に入ってから親から贈与を受けて残金決済を行えば大丈夫です。このあたりのアドバイスは不動産業者でも対応してくれることがあるので、相談しながら進めてください。

新築もしくは購入するマイホームにも、一定の条件があります。床面積基準や耐震性など決められている基準をクリアしないと非課税扱いにならないので、事前の確認が必要です。

・登記簿上の床面積(マンションなら専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること

・賃貸併用住宅や店舗併用住宅だったら、床面積の半分以上が居住スペースとして使われること

・中古住宅なら一定の耐震基準を満たすことが証明された物件もしくは耐火建築物なら築25年以内、耐火建築物以外なら築20年以内であること

そのほかの細かい条件については、国税庁のホームページで確認ください。省エネ住宅の基準も明確なルールがあって、一定の基準をクリアしていることの証明がないと、省エネ住宅等の限度額適用を受けられません。