・証券会社で購入できるREIT
REIT（リート）は投資信託の仲間で、不動産投資信託のことを指しています。多くの投資家から資金を集めて、それを不動産に投資するのがREITです。REITは、Real Estate Investment Trustを略した言葉。Real Estateは不動産、Investment Trustは投資信託なので、ここからも不動産を対象とした投資信託であることがわかります。

REITはもともとアメリカで生まれた仕組みです。日本では2001年に最初のREITが証券取引所に上場されました。日本の法律に基づいて作られたREITは、とくにJ-REITとよばれています。

REITは証券取引所で売買されています。つまり株式と同じように、証券会社を通じて売買できるということです。REITで不動産に投資したいという場合、まずは証券会社に口座を開設しましょう。市場が立会時間中であれば、株式と同じように価格が変動します。

・REITから得られる分配金
REITは投資家から集めた資金を、不動産で運用します。購入するのは、オフィスビルや商業施設、マンションといった複数の不動産。購入した不動産からは、賃貸収入や売買益を得ることができます。こうして得た利益が、REITを購入した投資家に分配されるのです。REITを保有する投資家に支払われるお金は「分配金」とよばれています。多くのREITは年2回の決算をおこなう際に、分配金を支払います。運用成績が良ければ、より高い分配金を期待できるでしょう。

REITの分配金は、株式の配当金に近いものです。しかしREITでは、一般的な株式よりも、投資家への分配金を出しやすい仕組みになっています。REITの特徴と言えるでしょう。株式では企業の利益に法人税がかかり、その残りを原資として配当がおこなわれます。しかしREITの場合、収益の90％超を分配するといった条件を満たすことで、実質的に法人税がかからないようになっています。「内部保留」として企業に残す分もないため、収益のほとんどの部分が分配金となるのです。

・REITの仕組みを簡単に説明
日本におけるREIT、J-REITの仕組みを確認しておきましょう。REITは法律上「不動産投資法人」とよばれる会社の形で存在しています。不動産投資法人は「投資証券」を発行します。REITに投資する個人投資家が購入するのは、証券取引上に上場された投資証券です。不動産投資法人は集めた資金により、ビルやマンションなどの不動産を購入し運用していきます。不動産投資法人が不動産の運用によって得た収益は、投資証券を保有する個人投資家に分配されます。

これをモデル化すると「不動産投資法人」とよばれるREITが間に入り、個人投資家と不動産市場をつなぐ形。個人投資家がビルなどの不動産を直接購入するのではなく、不動産投資法人が代わりに購入しているのです。個人投資家が購入するのは、不動産投資法人が発行する投資証券。不動産を保有・運用するのも、個人投資家ではなく不動産投資法人です。不動産からの収益は、不動産投資法人を通して個人投資家が受け取ります。

こうした仕組みにより個人投資家は、REITが発行する投資証券を購入するだけで、不動産への投資ができるようになっているのです。

・REITの運用に関わる団体
REITの投資証券を発行する「不動産投資法人」。実は法律により、運用などの実質的な業務をおこなうことは禁止されています。そこで登場するのが「運用会社」。運用に関する業務は、不動産投資法人から運用会社へ委託されているのです。そのほか保有している不動産などの管理は「資産保管会社」へ、会計や納税に関する事務は「事務受託会社」へ委託しています。

また不動産投資法人は、金融機関からの融資や、一般企業の社債にあたる「投資法人債」の発行などで資金調達をすることもあります。

不動産投資法人の意思決定をするのは「役員会」です。役員の選任をおこなうのは、株式会社での株主総会にあたる「投資主総会」。これにより投資家の意思を、不動産投資法人の意思決定に反映させることができるのです。REITへ投資する際には、目論見書や資産運用報告の内容をしっかりと理解しておきたいものです。そうしたときにREITの仕組みについての知識があれば、役立てることができるでしょう。

一般的な不動産投資とREIT投資、どちらも不動産に投資をして、賃貸収入や売買による差額から利益を得ようとするものです。しかしこの2つの間には、大きな違いがあるので確認しておきましょう。

・購入時の違い
まず一般的な不動産投資では、自分で投資対象となるマンションなどの不動産を探し、ローンを利用するなどして購入します。REIT投資では、投資家が購入するのは、REITが発行する投資証券です。投資対象となる不動産はREITが選定し、購入・運用します。個人投資家が自分で、ひとつの物件を選んで購入するというのは、資金面からも難しいところがあるでしょう。REIT投資であれば少額から始めることができ、複数物件への投資も実現できるのです。

・購入後にかかる費用や、売却の方法
購入した後の収益についてもみておきましょう。一般的な不動産投資は、賃貸料が主な収入源です。マンションの家賃ということであれば毎月収入を得られることになります。REITを購入した場合、年に1～2回の決算後に分配金を得られることになります。

一般的な不動産投資では、不動産の購入後に費用がかかることも知っておきたいところです。賃貸用のマンションを購入すると、管理や修繕にお金がかかります。REIT投資の場合、こうした費用は発生しません。最終的に不動産を売却したいというときには、一般的な不動産投資の場合、不動産の買い手を探す必要が出てきます。REIT投資であれば、株式同様、証券会社から売り注文を出して簡単に売却することができます。

・手軽に不動産投資をスタートできる
REITを活用した投資のメリットをみていきましょう。ひとつは手軽に不動産投資が始められるという点。投資用マンションなどを購入するのとは違い、REITへの投資は少額からスタートできます。不動産はインフレリスクに強いとされる資産。株式や債券だけでなく、資産の一部を不動産で保有したいときに活用できるのがREITです。

手軽に売買できるのもREIT強み。投資用の不動産を売買するのは大変ですが、REITであれば株式と同じように、証券会社に注文を出すことで売買できます。

・収益からの分配金が多い
REITは複数の不動産を運用しているので、REITへの投資で不動産への分散投資が簡単に実現できます。リスクを小さくするのに役立つでしょう。また収益からの分配金が多くなる仕組みも、REITのメリット。収益の90％超を分配するなどの条件を満たすと、実質的に法人税がかからなくなるため、「内部留保」はほとんどされず、収益の多くが分配金となるのです。

このテーマに関する気になるポイント！

1. REIT（リート）とは？
   不動産投資信託のことです。投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃貸収入や売買益から収益を得て投資家に分配する金融商品です。
   
   
2. REIT（リート）の仕組みは？
   投資家は不動産投資法人が発行する投資証券を購入し、不動産の運用による収益から分配金を受け取ります。
   
   
3. 一般的な不動産投資とREIT投資との違いは？
   REIT投資であれば、不動産の購入・運用・管理などを自分でする必要がありません。
   
   
4. REITを購入する方法は？
   個別銘柄のREITやREIT指数に連動するETFは、株式同様証券会社に注文を出して購入します。
   
   
5. REITのメリットは？
   少額から不動産投資を始められ、分散投資もできること、NISAの対象にもなっていることです。
   
   
6. REITのデメリットは？
   価格変動や元本割れのリスクがあること、REITの分配金には「配当控除」が適用されないことです。