不動産投資とは、物件の売買で利益を得る方法、物件を賃貸にして利益を得る方法です。物件を購入時より高く売って利益を得る方法をキャピタルゲイン、賃貸の家賃収入で利益を得る方法をインカムゲインといいます。

不動産投資にも様々な規模、種類があります。建物全体を所有するのは「一棟投資」です。一方、マンションの1部屋を購入し、その部屋を他人に貸す「区分投資」もあります。また、一戸建て住宅を賃貸する「戸建投資」、この3つが主だった種類です。他にもトランクルームや民泊として貸し出して利益を得る方法や、投資信託で不動産を取り扱うREITなど金融商品も広い意味では不動産投資と言えます。

不動産投資をはじめるには、かなりの元手が必要だと考える人も多いでしょう。一般的には、物件価格の2割程度の自己資金が必要と言われています。もしくは既に自分の持っている家を担保に入れ、物件価格の全額を借り入れるフルローンで購入をすることも可能です。ただし、ローンを借りるのには審査があり、もしフルローンを希望するのであれば収入面などの審査は厳しくなることを理解しておきましょう。

では、不動産投資のメリットをみてみましょう。

・安定した収入が得られる
所有している物件を賃貸に出せば、入居者がいる間は毎月安定した家賃収入を得ることができます。会社員の場合でも、副収入で家賃収入があれば勤め先の会社が倒産してしまったり、病気や怪我で働けなくなったりした時の安心に繋がります。

・所得税や住民税の節税効果
家賃収入は所得税法上「不動産所得」になり、所得税の対象にはなるもののそこから建物の減価償却費やローン金利、固定資産税などの経費が差し引けます。もし経費を差し引いた後の収支が赤字となった場合、ほかの所得と合算することで所得税・住民税を軽減することができます。

・相続税の対策
もしもの時の相続税を計算する際、不動産は現金よりも評価額が低いため、非課税枠を圧迫せずにすみます。

・インフレ対策
現金はインフレが起こると価値が急激に下がってしまいますが、土地は物価に連動して価値が上がるのでインフレ時には高く売却できます。

次に、不動産投資のデメリットを見ていきましょう。

・空室リスク
空室リスクは、不動産投資の最大のリスクと言えます。不動産投資では、主に家賃収入で利益を得ます。空室の状態では収入がなく、ローンの返済や固定資産税といった支出は続くので赤字になってしまいます。

・建物の老朽化、資産価値の低下
建物は時間の経過とともに古くなります。それに伴い家賃の値下げや建物の修繕を行うと、収益は低下します。さらに、築年数が増えるについれ資産価値が大幅に下落してしまう可能性もゼロではありません。また、災害などによって大きな損失を被ってしまうリスクもあります。

・流動性が低い
不動産投資は売却し現金化できるのが強みと言われていますが、購入希望者がいなければ売却はできません。流動性の高い株式市場などと異なり、必要な時にすぐに売れるとは限らないことにも注意が必要です。

・金利上昇リスク
不動産を購入する時の住宅ローンを変動金利で借りていると、将来金利が上がった際に返済額が増えてしまう可能性があります。

一般財団法人日本不動産研究所が発表している「第43回不動産投資家調査」(2020年10月現在)では、不動産投資の期待利回りが掲載されています。期待利回りとは、投資家が不動産に投資して期待できる収益の目安です。これによると、東京都の賃貸住宅一棟の期待利回りは約4.3％となっています。政令指定都市では横浜の期待利回りが4.9％、広島の期待利回りは約5.7％です。東京は地価が高くまた固定資産税も高く設定されていることから、地方の政令指定都市の方が利回りの良いことがわかります。また、オフィスビルの利回りを見てみると東京都の期待利回りは約3.8％。政令指定都市ではこれも広島が最も利回りが高く、5.7％という数字でした。

たとえば、実際に不動産を購入し月のローンの支払額が10万円、賃料が10万5千円だった場合、利回りは5％ということになります。ただし、実際には物件を管理する管理会社に支払う管理費や固定資産税、メンテナンス費用などが追加されていくため、利回りはさらに低くなることを覚えておきましょう。

上記のように、不動産を所有してかかるお金は、不動産そのものの購入費だけではありません。アパートや戸建ての場合、大規模な修繕をするときには数百万円というまとまったお金が必要になります。不動産投資のとき、書かれた利回りをそのまま信じるのは危険です。生涯その物件を所有した場合の最終的な利回りがいくらになるのかを意識し、不動産投資を行うようにしましょう。

不動産投資を始めようと思ったとき、まず重要なのはどこの会社に相談するかです。選ぶポイントとしては、不動産投資には大きな資金が動くため、それをとりまとめる投資会社も資本金、事業資金の大きなものを選ぶと良いでしょう。資本金の多い投資会社を選ぶことで会社の倒産リスクを回避することにも繋がります。また、会社によって得意なエリアやサポートの体制、物件の特徴なども異なります。一社だけで決めず、複数の会社を比較すると良いでしょう。

不動産投資を考える際、「1棟を買うか、1室を買うか」と、いう選択肢と「中古で買うか新築で買うか」という選択肢があります。
不動産投資は、他の投資と比べ初期費用が大きいです。また、失敗したときのリスクも比例して大きなものとなります。初心者が始めるには、初期費用を抑えるため「マンションなどの1室を買う」ことをオススメします。
「中古で買うか新築で買うか」は、状況判断が必要です。中古を買う方が初期投資額は低くなりますが、賃貸に出すにあたってリフォームや修繕のメンテナンスが必要になります。一概にどちらがいいとは言い切れず、購入前に施工会社や物件の状態をしっかり確認しておく必要があるでしょう。

不動産投資の最大の懸念は「空室リスク」です。例えば、500万円で売り出されていた激安物件を買ったとします。不動産投資としては安い金額でも、物件に入居者が入らなければ500万円の投資額を回収することはできません。また、物件を所有することによって固定資産税はかさみ、さらに赤字になってしまいます。

逆に高額で条件の良い物件を買ったとしましょう。人気の物件なので順調に入居者が決まり、その賃料が物件を購入した際のローンの支払い額を上回っていればローン返済中でも自分の懐を痛めることなく運用が可能です。初期投資の安さに捉われるのではなく、物件自体への評価も加味した上で購入する物件を選ぶと良いでしょう。

また、中古の物件のなかには既に人が住んでいる状態で売り出されているものもあります。しかし、1年後、3年後、10年後もその入居者が住み続けてくれるとは限りません。近くに大学がある、ターミナル駅が近い、急行が停まるなど、長く需要がある地域の物件や「ここに住みたい」と思ってもらえるような魅力のある物件を選ぶことが大切です。

まだ、物件自体の魅力もありますが「初期費用無料」「インターネット完備」「エアコン備え付け」など、後から工夫して物件に対する魅力を高めることも可能です。こうした売りをつけることによって入居者が入りやすくなることもあるでしょう。不動産投資をするときは、「自分が住みたいかどうか」を基準にしてみるのも一つの手段です。また、その地域に住んでいる人達にどのような層が多いのか、ニーズを知ることも大切です。

不動産投資にも、当然失敗するリスクはあります。失敗談の例をご紹介します。

・節税の売り文句に惑わされて
不動産の購入の過程で出てくる「節税になる」「生命保険代わり」などの説明にはやや注意が必要です。不動産を購入して節税できるのは、家賃収入からかかった経費を差し引き、いくらかの赤字が生じるかという点によります。赤字となった部分を確定申告で申告すると、所得税から税金の還付を受けられるというカラクリです。

ただし、不動産の経費であるローンや減価償却費は年数を追うごとに減っていきます。不動産投資自体が黒字になれば、節税対策にはなりません。投資で赤字が続けば税金の還付は受けられますが、わざわざ赤字を作るために不動産を買う必要はありません。購入後に気付いて売却しようとしても、債務に満たない金額でしか売れない場合は購入時の借金だけが残ります。

・自己資金0円での物件購入
不動産投資の中には、自己資金0円のフルローンの組める物件もあります。契約に際してかかるいくらかの費用は支払う必要がありますが、3,000万円の物件なら3,000万円全額を銀行から借り入れて返済していくことになります。
順調に入居者が決まり、家賃収入を得ながらローン返済が行えれば良いですが空室が発生した場合、ローンの支払いのみがプラスされてしまいます。ローンの返済が不可能になった場合、購入した物件が競売にかけられてしまうおそれもあります。競売を防ぐための任意売却を行えば、任意売却は債務整理にあたるため、その後にカードローンやクレジットカードの契約が難しくなったり、マイカーローンや住宅ローンを組めなくなったりといった影響が出てきます。投資を行う前に、無理のない返済計画と自己資金の準備を徹底しましょう。

不動産投資の失敗パターンは、ここに挙げた以外にもたくさんあります。できるだけ多くの体験談や事例を知り、不動産投資にまつわるリスクを理解することが成功への近道です。不動産投資セミナーへの参加や書籍、投資家ブログなどを読み、活きた情報に触れて疑似体験することで避けられるリスクは多いでしょう。

「失敗は成功のもと」ともいいますが、投資において取り返しがつかないほどの金銭の損失を出してしまうと身動きがとれなくなります。先々のマイホーム購入や教育ローンなどの計画にも制限を与えかねません。事前の情報収集と計画の重要さを認識し、賢い運用を目指しましょう。

どんなに安い不動産でも、購入しようと思えばある程度の元手が必要です。「不動産投資はしたいけれど、頭金を払えるお金がない」「マイホームを買うのも大変なのに、アパートやマンション経営は難しい」と感じる人もいるでしょう。なるべく少額から、リスクを抑えての投資を始めたい場合は、「不動産投資クラウドファンディング」がオススメです。不動産投資クラウドファンディングとは、その名の通り不動産投資のためのクラウドファンディングで、出資者がお金を出し合って物件を買う方法です。1口1万円から申し込めるものもあり、対象物件は不動産のプロが選定します。失敗するリスクを抑え、初心者が不動産投資について理解するのにちょうど良いと言えるでしょう。

REITはReal Estate Investment Trust（不動産投資信託）の頭文字で、投資家から集めたお金を不動産に投資し、そこで得られた収益を投資家に分配する金融商品です。少額から、間接的にではありますが不動産への投資が行える仕組みです。

REITで不動産投資・運用を行うのはアセットマネージャーです。実物の不動産に投資するのとは異なり専門家が投資家の代わりに運用や管理の指示を代行するので、初心者でも安心して投資ができるでしょう。

実物不動産投資を比べたときのREITのメリットを説明します。

・とにかくはじめやすい！
実物不動産投資をしようと思った場合、物件を選び、管理会社を選び、必要書類を集めて契約をして…と、手間がかかります。また、実際に購入する不動産を選ぶのにも慎重になる必要があります。REITへの投資の場合、必要なのは証券会社の口座と資金のみ。REIT投資信託であれば、100円から積立が可能です。

・手間がかからない
実物不動産投資の場合、所有している不動産の管理をしなければいけません。管理会社に任せていても、オーナーとしての判断が求められることがあるでしょう。REITに投資する場合、不動産そのものにはノータッチで運用を任せられます。

・分散投資ができる
REITはたくさんの不動産に投資できるものもあり、分散投資になります。株式、債券、REITを組み合わせた投資信託を購入すれば、それだけで資産全体を分散できリスクを減らせます。

・流動性が高い
実物不動産を所有している場合、いざ現金が必要になったときにすぐに買い手が現れるとは限りません。REITは金融市場で取引されているため、売買がしやすいです。

・自力では投資できないような物件に投資できる
REITの投資先物件をチェックすると、有名なオフィスビルやホテル、施設などの名前が見つかります。実物不動産投資ではとても手が出ないような物件でも、REITならば投資可能。名の知れている有名物件からは安定した賃料収入が見込まれるので、実物不動産と比べて空室リスクの心配も少ないです。

・利回りが低くなる
REITへの投資は実物不動産投資と比べると利回りが低めです。実物不動産投資は場合によっては大きなリターンが期待できますが、REITで劇的にリターンが増えることはほぼありません。その分、実物不動産と比べてリスクが低いのはメリットと言えます。

・ローンが利用できない
実物不動産投資はローンを活用して物件を購入できますが、REITはローンが利用できません。とはいえ、初心者が自己資金の何倍ものお金を借り入れて投資を行うのはリスクが高いので、実際にはあまり関係ないでしょう。