不動産投資とは不動産を購入し、他人に貸したり売ったりして収益を得るものです。単に不動産投資というと、アパートやマンションのオーナーになることを指すことが多いです。ここからは広い意味での不動産投資と区別するため、いわゆる「大家さん」になることを実物不動産投資と呼びます。

実物不動産投資をはじめるにはある程度の資金が要ります。フルローンで購入する方法もありますが、初心者が行うにはリスクが高い投資です。それに比べてREITは証券会社に口座があればすぐに始められます。

REITはReal Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称で、投資家から集めたお金を不動産に投資し、そこで得られた収益を投資家に分配する金融商品です。厳密には日本のREITはアメリカのREITと制度が異なるためJ-REITと呼ばれることもあります。

・実物不動産投資　不動産のオーナーになって家賃収入や売却益を得る投資
・REIT　不動産に投資する投資信託

REITで不動産投資・運用を行うのは投資法人です。投資法人は不動産を運用することだけを目的にしており、役員のみで従業員はいません。原則として不動産の開発は行わず、賃貸事業のみを行います。配当可能利益の90％超を分配すると法人税がかからない仕組みなので、利益のほとんどが投資家に還元されます。

REITの購入方法は通常の株式とほとんど同じです。

・個別銘柄

株式と同様、約60ある投資法人から個別に選んで購入します。証券会社で1口単位から購入できます。投資法人が投資している物件名も公開されているので、銘柄選びの参考になるでしょう。

・投資信託

複数の株式に投資する投資信託があるように、複数のREITに投資する投資信託もあります。個別銘柄を買うには1口数万円～数十万円の資金が必要ですが、投資信託なら少額から購入可能。REITだけでなく株式や債券を組み合わせた商品を利用すれば、それだけで分散投資ができます。信託報酬がかかる分、個別銘柄と比べると利回りは低くなりますが、つみたてNISAやiDeCoを利用すれば節税しながら長期的な資産形成ができます。

・ETF（上場投資信託）

こちらも複数のREITに投資する投資信託です。投資信託は一日一回基準価額が決まるのに対し、ETFは上場しているためリアルタイムで取引できます。

REITについて、実物不動産投資を比べたときのメリット・デメリットをみていきましょう。

【メリット】

・とにかくはじめやすい！

実物不動産投資をするには物件を選び、管理会社を選び、必要書類を集めて契約をして……と、手間がかかります。REITをはじめるのに必要なのは証券口座と資金のみです。REIT投資信託であれば、100円からでも積立可能。ネット証券を利用すれば家の中ですべて完結します。

・手間がかからない

実物不動産投資だと所有している不動産の管理をしなければなりません。管理会社に任せていても、しばしばオーナーの判断が求められることがあるでしょう。REITは不動産そのものにはノータッチです。

・分散投資ができる

REITならたくさんの不動産に投資できるため、分散投資になります。株式、債券、REITを組み合わせた投資信託を購入すれば、それだけで資産全体を分散できます。

・流動性が高い

実物不動産はいざ現金が必要になったときに買い手が現れるか分かりません。REITは市場で取引されているため、売買しやすいです。

・自力では投資できないような物件に投資できる

投資法人の投資先物件をチェックすると、有名なオフィスビルやホテル、施設の名前が見つかります。実物不動産投資ではとても手が出ないような物件でも、REITなら投資可能。こうした物件は安定した賃料収入が見込まれるので、実物不動産と比べて心配が少ないです。

【デメリット】

・利回りが低くなる

REITは実物不動産投資と比べて利回りが低めです。実物不動産投資は場合によっては大きなリターンが期待できますが、REITで劇的にリターンが増えることはほとんどありません。その分、実物不動産と比べてリスクが低いのはメリットです。

・ローンが利用できない

実物不動産投資はローンを活用して物件を購入できますが、REITはローンが利用できません。とはいえ、初心者が自己資金の何倍ものお金を借り入れるのはリスクが高いので、あまり関係ないといえるでしょう。