・副業に不動産投資！？

・知っておきたいお得な話の「落とし穴」

・利回りとは

・利回りの計算法方法に注意

「副業」に注目が集まる昨今、不動産投資を副業として行う方も出てきています。不動産投資には、J-REITのようなペーパー不動産もありますが、多くの場合「不動産投資をしている」といったら、自分自身で不動産を買って貸し出す「大家さん」になることを指します。

「誰も住んでいない実家が勿体ないから賃貸に出す」というのも、副業としての不動産経営のひとつです。しかし、不動産投資はもともと持っている物件の貸し出しではなく、新たに物件を購入して行うことになります。

不動産投資には、「アパートを1棟買うか、マンションなどの1室を買うか」と、「中古で買うか新築で買うか」という、大きなふたつの選択肢があります。

これから不動産投資を始める初心者の方には、初期費用がかかりすぎるのは不安ということもあるでしょうし、失敗したときのリスクも大きくなります。そのため、まずは投資額の低い「マンションなどの1室を買う」ことから始めるのがオススメです。

一方、中古と新築についても中古の方が初期投資額は低くなりますが、その分リフォーム費用がかかったり、途中で設備が壊れてしばしばメンテナンスが必要になったりといった問題が出る可能性があります。こちらについては一概にどちらがいいとは言い切れないため、自分自身でしっかり施工会社や物件の現状について調査しなければいけません。

不動産投資をするとき、初期費用を抑えたいと思うのは多くの方に共通する願いでしょう。しかし、不動産投資は入居者が入らなければ投資額を回収することはできません。たとえば100万円で売っていた激安物件を買ってもそこに誰も入らなければ、100万円と諸経費を丸々損するうえに、固定資産税を払い続けなければいけないということにもなりかねないのです。

反対に、ある程度高い物件を買ったとしても、月々の賃料が物件を購入した際のローン額を上回っていれば、自分の懐を痛めることなく返済を行えることになります。不動産投資をするときに大切なのは、目先の安さにとらわれるのではなく、そこに住んでくれる人がいるかどうかということです。

ちなみに、中古物件のなかには既に人が住んでいる状態で売り出されるものもあります。しかし、今人が住んでいるからといって、1年後、3年後、10年後まで住んでくれるとは限りません。近くに大学があったり、ターミナル駅の近くであったりなど、長く需要がある地域の物件や「ここに住みたい」と思ってもらえるような物件を選ぶことが大切です。

物件自体の魅力もさることながら、「初期費用無料」「インターネット完備」「エアコン備え付け」など、後から工夫して魅力を高め、入居者が入りやすくすることもできます。不動産投資をするときは、「自分だったら住みたいかどうか」を基準にしてみるのもいいでしょう。また、その地域に住んでいる人のニーズを知ることも重要です。

投資をするときに気になるのが「利回り」です。利回りとは、その投資をしたときに期待できる利益がどのくらいなのか、ということです。たとえば、金利が0.1％の銀行にお金を預けた場合の利回りは「0.1％（※税金を考慮しない場合）」ということになります。

不動産投資の投資先を選ぶときに、利回りの％が書かれていることもあります。こうした利回りは、投資額に対してどのくらいリターンがあると予想されるかを示したものです。

たとえば、ローンを組んで不動産を購入した場合の月の支払額が10万円、賃料が12万円だった場合、利回りは20％ということになります。もっとも、これに管理会社に支払う管理費や固定資産税、マンションの場合の修繕積立金、不具合が出た際のメンテナンス費用などが追加されていくため、実際の利回りはもっと低くなります。

不動産投資のとき、書かれた利回りをそのまま信じるのは危険です。ご説明したとおり、不動産を持っているときにかかるお金は、不動産そのものの購入費だけではありません。アパートや戸建ての場合は、大規模な修繕をするときには数百万円というまとまったお金が必要になりますし、マンションの場合は、築年数があがるごとに修繕積立金の額も上がるのが普通です。

単純に、ローンの支払額と賃料だけを比べて出しているような利回りに惑わされず、生涯物件を持っていたときの最終的な利回りがいくらになるのかを意識して不動産投資を行いましょう。