・不動産投資の失敗事例1：高利回り物件の落とし穴

・不動産投資の失敗事例2：節税の売り文句に惑わされて

・不動産投資の失敗事例3：自己資金0円で物件購入

・できるだけたくさんの失敗事例や体験談から学ぶこと

不動産投資サイトをのぞくと、「利回り20％」などといった飛びつきたくなるような物件を目にすることがあります。たとえば、地方の中古マンションです。300万円で購入できて想定家賃収入が60万円だったら表面利回りは20％。5年で投資資金を回収でき、物件は自分の資産として残るわけですから、とても良い条件のように感じますよね。

ところがこれは、よくある失敗パターンです。家賃収入60万円の中から管理費・修繕積立金・固定資産税の支払いといった経費を差し引くと、ほとんど手もとに残らないケースがあるためです。それでも黒字であれば大きな問題になりませんが、入居者が退去したらどうでしょうか。

空室期間は入ってくるお金がないのに、広告費用や固定資産税・物件の維持管理費用がかかります。賃貸需要が高いとはいえないエリアの物件の場合は空室期間が長引き、持ち出しばかりが続く結果になりかねません。

このように、表面利回りだけで投資物件を決めるのは危険です。コストを加味した実質利回りまでを計算したうえで、投資判断をすることをおすすめします。

「マンション買いませんか？」といった電話が突然かかってきて、「節税になる」「生命保険代わり」などのセールストークが出てきたら、やや注意が必要です。不動産を購入して節税できるカラクリは、家賃収入からローンの利息や減価償却費といった経費を差し引き、いくらかの赤字が生じるところにあります。会社員も所得税を払っているため、不動産投資の赤字分を含めて確定申告を行うと、税金の還付を受けられるということです。

ローンの利息と減価償却費は年数を追うごとに減っていきます。不動産投資が黒字になれば節税にはなりません。業者の中には、ずっと赤字が続くような劣悪な物件を強引に売ってくる悪質な業者もいます。

確かに赤字が続けば税金還付は受けられますが、わざわざ赤字のマンションを買う必要はないはずです。購入後に「これは、おかしい」と気付き売却を進めても、残債務に満たない金額でしか売れない場合は借金だけが残ります。

こんな失敗をしないために今やるべきことは、不動産投資の目的をはっきりとさせることです。たとえば、毎月5万円の副収入を得たい、元金を回収したら売却して利ざやを得たいなど人それぞれの動機があるはずです。目的が明確になっていれば、節税できるといった業者の営業トークに心が動くことはありません。目的を達成するために適したパートナーを探し、有識者からも話しを聞いて進めることで、自分に合った投資物件が見えてきます。

ただし、「本気で節税したい」という人が赤字物件を購入するパターンもあります。たとえば、高額収入を得ている医師などです。物件購入後は管理会社に管理を委託すればほとんど手間がかからないのが不動産投資の特徴のひとつ。高所得で多忙な医師にはメリットの大きい資産運用になるのです。しかし、一般的な収入で特別資産家というわけではない人が所得税の還付を希望する場合は、不動産投資以外の方法を選ぶのが賢明でしょう。

安定した収入がある会社員だと、自己資金0円のフルローンでも不動産投資に挑戦できます。フルローンとは、頭金なしで全額融資を受けるローンのことです。契約にかかる諸費用などは預貯金からまかなう必要がありますが、3,000万円なら3,000万円全額を銀行から借り入れ、家賃収入などから返済していくことになります。

不動産投資には不測のリスクがつきものです。入居者がなかなか決まらなかったり地域の家賃相場が下がったりするなど、思惑から外れる事態がたびたび起こるもの。家賃収入と借入返済金のバランスがとれず返済不可能になった場合は、せっかく購入した物件が競売にかけられてしまうおそれもあります。

競売を防ぐためには任意売却も考えなくてはいけません。任意売却は債務整理にあたるため、のちのちカードローンやクレジットカードの新規契約が難しくなったり、マイカーローンや住宅ローンを組めなくなったりといった影響が出てきます。家族に負担をかけないためにも、無理のない返済計画と自己資金の準備を徹底しましょう。

紹介した3つの事例以外にも、不動産投資の失敗パターンはたくさんあります。できるだけたくさんの体験談や事例を知り、不動産投資にまつわるリスクを理解することが成功への近道です。失敗事例や体験談は、不動産投資セミナーや書籍、投資家ブログなどいろいろなところで見つかります。活きた情報に触れて疑似体験することで避けられるリスクは多いものです。

「失敗は成功のもと」といいますが、取り返しがつかないくらいの損失を出してしまうと身動きがとれなくなります。不動産投資はおろかマイホーム購入や教育ローンなど、先々行う予定だった計画にも制限を与えかねません。不動産投資は事前の情報収集と計画を肝ととらえ、賢い運用を目指しましょう。