※相談者プロフィール
年齢：30代
未既婚：既婚
子ども：あり（1歳が1人）
住居：持ちマンション（自己）
職業：会社員
世帯年収：1,200万円～1,500万円未満
借入有無：あり　　　
ペンネーム：ちあき　　　　　

アパートとマンションでは投資スタイルが違います。建物の構造の関係で、一般的にはアパートだと運用期間を10年程度、マンションだと数十年など長い息で運用をする人が多い印象です。

二子玉川で中古リノベアパートと書かれてはいますが、現在ご家族でお住まいであることから、中古マンションの１室を区分所有されていることと類推してお話してみたいと思います。

一点、気を付ける必要があるのが、住宅として購入するために利用した住宅ローンの場合、返済をしながら賃貸に出すことは本来できません。投資向けローンの金利になることや、一括返済を求められるケースもあることにご注意ください。
ずっと住むつもりで購入しているけれど、やむを得ず貸すこともあるかもしれない場合、フラット35であれば理由を問われず返済中に賃貸に出すこともできます。

売却や賃貸を判断する時期については、一概に言えない要素も多いです。
オリンピックの終了や、消費税率のアップなど、一般的には買い控えや値下がりが想定される状況でも、人気のある物件や駅からごく近い希少性の高い立地の場合、値段が落ちないことも考えられます。

実際に最近、良い用地の仕入れは、ホテルとの入札で負けるケースが多く、マンションにおいて希少性が上がっているという話があります。今の仕入れが２、３年後に販売される新築物件の原価になるため、場所が良い物件の価格急落は考えにくいと見ている人もいます。

制度上の側面で考えると、自宅として住んでいて、売却をして利益を得た場合、3,000万円の特別控除を受けることができます。次に住む家のコストはかかりますが、有利に売却し現金化したい場合、意識しておきたい制度です。賃貸に出してからの売却だと使えません。

賃貸に出している物件を売却して利益を得た場合、所有期間が5年以下だと39.63%、5年超だと20.315%の所得税・住民税がかかります。家賃収入は給与などと合算し、総合課税の対象となります。

一般的にステータスを生かした資産運用というと、ローンを利用する不動産への投資が主なものとなります。税制やローンの本来の条件などを踏まえて、今お持ちの物件を一番良い形で（住み続けることも含め）運用していくか、物件を増やすことが選択肢といえます。とはいえ、もちろん、魅力を感じない物件でも数を増やすのが良いという意図ではありません。