住宅ローンの借り換えで得られるメリットは以下のとおりです。

・総返済額が安くなる

現在のローンより金利が低ければ、その差額がお得になります。ただし借り換えには費用がかかるため、必ずお得になるわけではありません。借り換えの際は金利以外の諸費用がいくらかかるのか、考慮に入れる必要があります。

・条件の良い保険に入れることも

住宅ローンを利用する際に加入する団信（団体信用生命保険）。住宅ローンを借り換えることで、より良い条件の団信に入れることがあります。以前は死亡時や高度障害状態だけ住宅ローンの残高がゼロになるものが多かったのですが、近年ではがん・脳卒中・心筋梗塞の3大疾病をカバーする団信も。金利だけでなく、保険内容も見ておきたいところです。

・（変動金利→固定金利にすると）総返済額が確定する

変動金利の短所は将来の見通しが立たないこと。変動金利から固定金利に変えることで、返済終了までのスケジュールが確定します。子どもが生まれるなどして、ライフプランをしっかり立てたい人には、こうした借り換えも1つの選択肢になるでしょう。ただし、変動金利より総返済額がかさむ可能性があります。

以上3つ挙げましたが、最大の目的は1つめの「総返済額を減らす」でしょう。どんな条件ならお得になるのでしょうか？

住宅ローンを借り換えたほうが良い条件としてよく聞かれるのが以下の3点です。

・ローン残存期間10年以上
・ローン残高1,000万円以上
・金利差が1％以上

この条件を満たせば、借り換えでプラスになりやすいというのが大方の見解です。

とはいえ、住宅ローンの内容は人それぞれ。金融機関のWebサイトでは借り換え計算シミュレーターを公開しています。これはローンの残存期間、残高、金利を入力することで、借り換えが有利になるか判定するもの。条件の良い住宅ローン商品を見つけたら、シミュレーションしてみると良いでしょう。

得するのが4万円と聞いて、あまり変わらないと感じた人もいるかもしれません。返済額が52万円減るのに、48万円の費用がかかるのは少々高いですね。残存期間10年、残高1,000万円、金利差1％は最低ラインと考えておくと良いでしょう。

得する金額をさらに増やすためには、借り換えの際に「返済額を増やして期間を短縮する」「借入額を減らす」ことが考えられます。シミュレーションで支払期間を短くしたり、借入額を減らしたりして、いくらお得になるか試してみましょう。

先ほどの例で、支払期間を8年にしてみます。

毎月の返済額は8万9,910円から10万6,400円に上がりますが、軽減額が57万4,787円に変わりました。諸経費を引くとおよそ4万円だったのが9万円になり、お得感が増します。

借り換えにかかる諸費用が用意できない場合は、新しい住宅ローンの借入額に含めることができます。ただしこの諸費用分にも金利がかかってくることをお忘れなく。

主な費用の内訳は以下のとおりです。

・保証料（0円～40万円）

借入先の金融機関の保証会社に支払う費用です。ネット銀行などでは保証料が不要なこともあります。

・事務手数料（0円～40万円）

新たに住宅ローンを組む金融機関に支払う費用です。

・全額繰り上げ返済手数料（0円～6万円）

これまで借りていた住宅ローンを全額返済する際に支払う費用です。

・印紙税（2,000円～6万円）

住宅ローンの借入額によって印紙税額は変わります。
500万円超1,000万円以下は1万円、1,000万円超5,000万円は2万円です。

・登記に関する手数料（10万円～20万円）

抵当権の設定や抹消のため、登録免許税、司法書士への報酬がかかります。