2016年に日銀のマイナス金利政策が始まったことにより、住宅ローンが低金利になったと思っていた人もいるでしょう。実際のところ、マイナス金利の対象となるのは金融機関が持っている日銀の当座預金のごく一部。住宅ローン金利には、直接の関係はないのです。

住宅ローンの変動金利は短期プライムレートと連動しています。短期プライムレートとは、銀行が企業に対して1年以下の短期貸付を行うときの金利。この短期プライムレートが2009年1月13日の1.475％から動いていませんでしたが、2024年10月より変動金利が0.15％引き上げとなり、年1.820％となりました。

一方、住宅ローンの固定金利は「10年物国債利回り」などの長期金利に連動します。変動金利と固定金利が違うのはこのためです。

住宅ローンには基準金利と適用金利があります。

• 基準金利　金融機関が設定する、元となる金利。商品でいう定価のイメージ。店頭金利、店頭表示金利とも呼ばれる。
• 適用金利　基準金利を引き下げ、実際に借り入れるときの金利。優遇金利、サービス金利とも呼ばれる。

適用金利は「給与振込に使用、基準金利からマイナス◯％」、「インターネットバンキング利用で基準金利からマイナス◯％」など、金融機関のサービス利用状況によって内容が変わってきます。可能な限りで対象サービスを利用して、より有利な金利を目指すと良いでしょう。

住宅ローンを低金利で借りると、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

低金利最大のメリットは総返済額が少なくなるということ。仮に3,000万円借り入れて、1年後に全額返済するとしましょう。金利年1％の場合は3,030万円、年2％の場合は3,060万円になります。これらは1年であまり大きな差になりませんが、30年以上の長期にわたって住宅ローンを返済する場合だと大きな差になります。

住宅ローンを借りたらぜひ利用したいのが住宅ローン控除です。簡単に言えば10年にわたって住宅ローン残高の1％分、税金が安くなる仕組みです。

毎月返済を考慮せず、単純な例で見てみます。住宅ローンの年末残高が3,000万円なら、住宅ローン控除で30万円税金が安くなります。住宅ローン金利が0.5％なら、3,000万円に対して支払う利息は15万円となり、15万円得します。

実際にはその他の費用がかかるため、差額分がまるごと儲かるわけではありません。それでも低金利がお得なのは間違いないでしょう。

住宅ローンには変動金利と固定金利の2種類があります。一定期間固定金利で、その後変動になるタイプもあります。

先ほども推移を見たとおり、変動金利だからといって金利や水準が変わるとは限りません。固定金利は変動金利よりも金利が少し高めに設定されていますが、将来の返済額が確定するという理由で好まれます。ライフスタイルに合ったタイプを選びましょう。

住宅ローンを借りるときには複数の金融機関を比較するのが重要です。また、地域密着型の地方銀行や信用金庫ではエリア居住者限定の優遇金利を設定しているところもあるので、アンテナを高く張って、広い範囲から住宅ローン情報を集めましょう。

広告に書かれているのが基準金利か適用金利かしっかり見極めましょう。「適用金利0.8％」と書いてあることもあれば、「基準金利よりマイナス0.8％」と書いてあることもあるため、注意が必要です。「借り入れから1年は適用金利0.5％！」など、一定期間のみお得な金利を設定していることもあります。